Critérios para Avaliação Imobiliária
Primeiramente quero lhe agradecer por estar dispondo do seu tempo para uma leitura breve sobre o mercado imobiliário que hoje movimenta bilhões de reais e tem uma boa % no PIB brasileiro.
A maioria dos proprietários de imóveis levam poucos detalhes em consideração. Valor que o vizinho pede no imóvel dele é um dos principais, além claro daquele apego sentimental de ter vivido quase toda a vida ali, ter criado seus filhos e sofrido muito para conquistar. Infelizmente esses critérios não são tão validos assim para uma avaliação mercadológica assertiva.
Primeiro ponto para ser levado em consideração é a Localização, quando digo localização não é somente o bairro onde o imóvel está, são vários fatores que influenciam na localização. Começamos pelo acesso, para chegar ao imóvel, as vias são em geral de bom estado, buracos, sinalização, indicie de acidentes entre outros fatores. Outro ponto importante falando ainda de localização é a vizinhança, os imóveis vizinhos são do mesmo padrão, as fachadas, as calçadas, as condições gerais devem ser do mesmo padrão, um imóvel de R$800.000,00, localizado onde todos os outros imóvel são de R$250.000,00 não terá o mesmo valor onde todos são de R$800.000,00. Fator essencial também é o comércio de necessidade básica próximo, ou seja, mercado, farmácia, escola, banco entre outros.
Segundo ponto é a metragem do imóvel e do terreno. Vou contar um fato que ocorreu comigo quando efetivei uma venda de um imóvel na minha cidade (Cascavel Pr). O imóvel tinha seus 175m2 construídos sobre um terreno de 660m2 (12x55), foi negociado a R$800.000,00, o banco avaliou o mesmo a R$660.000,00, baseado em outro imóvel na rua abaixo a rua do imóvel vendido, no entanto este outro imóvel tinha um terreno de 450m2 em declive, ou seja, abaixo do nível da rua, montamos um dossiê de defesa onde explicando que não tem como avaliar um imóvel sem considerar o tamanho e a topografia do terreno, provamos por A+B que o imóvel na vdd valia mais do que os R$800.000,00 negociado, fizeram o ajuste e a avaliação saiu a R$810.000,00. Esse fato ocorre corriqueiramente, cada imóvel tem suas particularidades em relação a metragem, tanto construído quantoterreno.
Terceiro ponto é o tempo de obra. Analisar o tempo de construção é essencial para chegar a uma assertiva avaliação. Um imóvel de 200m2 construído a 20 anos, não terá o mesmo valor de um imóvel de 200m2 construído a 5 anos. O material empregado a 20 anos não é o mesmo e provavelmente a condição de conservação também não será. Podemos também levar em consideração uma reforma feita entre o período de construção e o atual, se a mesma foi feita com hidráulico e elétrico além de acabamento e pintura. Neste ponto existem alguns sub pontos a serem considerados, entre eles, padrão de aberturas, se são esquadrias ou blindex, se são portas maciças ou ocas, se são em alumínio ou
madeira, automatizadas ou não, enfim, vários fatores técnicos a serem avaliados pelo Perito.
Quarto ponto e um dos mais importantes é o momento do mercado na data da avaliação. Se pegarmos um imóvel avaliado em Agosto de 2021 e o mesmo imóvel em agosto de 2022 teremos valores completamente diferentes, e não estou dizendo sobre valorização imobiliária de um ano para outro, estou falando sobre a maneira em que o mercado imobiliário se comportou. Com o aumento do material de construção, alta dos juros, inflação, alta nos valores dos terrenos entre outros fatores, fazem com que a avaliação seja completamente diferente em um curto período de tempo. Isso deve ser identificado pelo profissional que está fazendo a avaliação.
Concluo assim que uma avaliação para ser assertiva precisa desses 4 pilares acrecidos a outros pontos e pesquisa de campo e internet.